一、理论层面剖析几种论断1、去杠杆说以上海为例，首付比例虽纸面规定是35%，但由于三价合一政策的影响，实际首付现在已经达到60%，我们能用的杠杆实质上减少了25%，因此，市场上的需求会一定程度减少。

因此，根据去杠杆说，政府通过去杠杆的方式控制二手房房价。

但是一手房市场，虽然有各类积分和摇号的拘束，但是依旧可以实现35%的首付，且由于锚定效应，周边的二手房的价格有明确具体的价格参考，作为周边二手房的卖方，即便市场暂时降温，也会随着等待，在行情好的时候、杠杆相对宽松、政策相对宽松时再选择交易。

2、稳定说控制新拍土地数量及楼板价，控制一手房价格，稳定一手房价格。

一手房价格稳定，二手房卖方不愿意低价出，会选择待价而沽。

从而形成整个市场的价格平衡。

3、二手房交易市场的囚徒困境背景：根据目前上海房市场的管控，控制新拍土地数量及楼板价，控制一手房价格，稳定一手房价格。

一手房价格稳定（按固定比例持续上升，例如年化5%），二手房卖方不愿意低价出，会选择待价而沽。

从而形成整个市场的价格平衡。

囚徒困境的选择：在囚徒困境，无论对方做什么，只有一个行为对于我来说是最优的。

那么无论对方降价还是不降价，我都应该选择不降价是最优的。

【以卖家A举例，如果降价卖出则结果是降价变现或身价下跌，而如果坚持不讲价则结果是身价不变或身价下跌。

抵消后，身价不变的结果明显是好于降价变现？根据上述背景，假设所有条件相同，降价变现无法匹配新房稳步上升的置换需求，因此保持不变是最好的选择】。

所以不降价对于每个人来说有且唯一是最优的，最后结局都是两个人不降价。

情况组合1情况组合2情况组合3情况组合4卖家A降价卖出坚持不降价坚持不降价降价卖出卖家B坚持不降价降价卖出坚持不降价降价卖出结果A降价变现、B身价下跌A身价下跌，B降价变现A和B身价不变AB身价下跌，房价崩盘因此，无论是根据上述哪种理论，房价的平衡/稳定是一定的，不会出现大幅度的跌价或涨价，稳定的房价是最大程度的社会性利己。

至于投资房子（无论是狭义层面的异地自住置换、还是广义的二套或多套投资）需要下面具体数字的量化考量。

二、具体数字的量化考量结论一：与过去十年相比，现在的投资收益率确实降低了不少，符合房住不炒的政策鼓励过去十年2022年（举例上海二手房）首付金额100w120w贷款金额200w80w货币增速M2（假设房子增值速度等于M2增速）13.6%9%房子涨价/年+40w+18w资金成本/年资金成本5.6%，-17w资金成本6%，-12w最终增值/年23w，收益率23%，非常高的回报6w，收益率5%，保值的回报结论二：考量一个资金成本的问题，什么样的房价增速才能跑赢机会成本？30年后500万的房子能否从500万涨到1111万或以上？2022年贷款买房【机会成本】不买房，用于常规货币增值，4%首付150w150wx1.04的三十次翻=490w贷款350w租房成本？暂按自如的每年7%递增，根据上海房价500w的房子，租金大体6000左右，0.6x12x（1+1.07+1.07的二次方+…+1.07的29次方）=0.6x12x1x(1-1.07的29次方)/（1-1.07）=629w30年利息：320w还款计入货币增值中：22.3wx（1+1.04+1.04的二次方+…+1.04的29次方）=1250w每年还款22.3w，三十年共计669w30年后一套房子？暂按经济体量同步增长【即每年5%的增速】，则500×1.05的二十九次方=2000w1740-629=1111w过去三十年，我们的经济体量增长37倍，平均每年增速12.9%。

而现在的增速每年5%，30年后的总涨幅是3.1倍。

最后思考一个很重要的问题，即便在北上广，如果买老破小，30年后你愿意花钱买一套60年前盖好（1992年）的房子吗？三、结论仅考量北上广等超一线城市，狭义层面的投资（即异地城市自住置换）肯定是明智的选择，如果是广义层面的投资（即二套或非法方式多套），投资非老破小的房地产在纯收益角度，已经远远不如过去的30年。

至于是否能获益，一般取决于经济体量的增长率，如果一直能保持5%的速率增长，在短期（10年）来看，投资的稳定性较高，但10年之后可能会有一定程度的变数。

但即便如此，对于普罗大众而言，与其在疫情等诸多不稳定投资标的中胡乱选择，如果又偏好于收益更大的投资（不选择稳定的存款或者债券），一般而言（实质上，大家包括笔者在内都是投资逻辑与知识储备不足的人群），投资北上广的房地产依旧是一种不错的选择。

四、不痛不痒却可能很有感触的题外话财富增值就像一条锁链，即使没有高房价，它也依然会以另一种形式展现出来，让你感到焦虑、感到贪婪，也许某一天你会发现：也许人生本就是一段向更高处追逐的过程，最曼妙的风景也许根本不在重点，因为根本就不存在终点，美好的事物也许就在你奔跑道路的两边。